这是一期特殊的社区对话，对话的嘉宾只有一个人，一位干了8年物业的物业经理老张（尊重当事人的隐私，化名）。
5月6日晚，与最后一家物业公司交接完，老张长舒一口气，紧锁了几个月的眉头也舒展开，他终于可以睡个安稳觉了。
8年前，曾在政府部门工作的他，带着满腔热情，全身心投入到这个新兴行业——住宅小区物业管理。可让不少人没想到的是，8年后，他在深思熟虑后作出了一个决定：把手中管理的几个小区全部交出去，退出物业管理行业。他说，如果不是物业管理工作让他伤透了心，他不会如此义无反顾。
面对我们，老张很激动，他甚至拍着桌子撂下了一句狠话：“以后宁愿上街要饭，也不再干物业了……”
越来越多的物业纠纷背后，还有哪些难为人知的故事？也许，听了老张的8年物业管理之痒，会让我们对当下愈演愈烈的物业管理困局有一种不同视角的解读。
对话时间：2008年5月4日、7日
对话地点：历下区一小区物业管理办公室
对话嘉宾：老张，一位干了8年物业的资深物业经理人
主持人：生活日报社区新闻部记者 李丽 王帅军
退出：“8年物业干到现在，我是筋疲力尽了”
2001年，提前退休的老张在朋友劝说下投入到物业管理行业，手下经营着3个新建小区。但是，第8个年头刚到，他就决意退出。
记者：你为什么要退出物业管理行业，是干得不好还是经营不下去了？
老张：8年了，干得好不好，我自己不做评价，你可以去我经营过的小区走一走，看一看，问一问。经营不下去倒是实情，从2001年入行到现在，公司已经亏损200万了，再干下去只能破产。
记者：为什么？干物业很难吗，8年不能盈利？
老张：物业很简单，就是三大块：维修、保安和保洁。但是物业环境很复杂，涉及开发商、业主、政府部门，什么人都有，什么事都有。离开的原因是，伤心了，心灰意冷。8年物业，干到现在，我是筋疲力尽，穷于应付了。
记者：新兴行业，有问题很正常，哪个物业公司没遇到过纠纷？难道仅仅因为这样那样的问题就打退堂鼓吗？
老张：我从没打过退堂鼓，我是看明白了。物业是新兴行业，但这个行业太不成熟。任何一个行业都由三部分构成：消费者、经营者、管理者。对物业而言，就是业主、物业公司和政府监管部门。但现在是各个环节都不成熟。物业不成熟、业主不成熟、管理部门也不成熟，都不成熟，工作没法干。
原因：“我不得不承认，入行太盲目了”
与其他服务行业不同，物业管理涉及小区内的方方面面，小到一个水龙头的维修，大到停车、一户一表改造等事情，都要物业出面。老张说，他本着对每一个业主负责的态度呕心沥血经营着公司，到头来却是精疲力尽。
记者：物业管理工作与其他服务行业不同，你长期从事政府管理工作，一下转到物业公司，是否想过这个行业的特殊性？
老张：干了8年物业，我呕心沥血，包括精神和肉体都承受了很大压力。我不得不承认，入行太盲目了。从入行到现在，我没休息过一天，没有一个节假日。24小时手机开机，半夜1点，小区里的水管坏了，我要连夜赶去修理。
记者：问题一个一个解决，怎么还会很受伤？
老张：一个小区几百户，大部分业主都是配合工作的，但只要有那么几个业主不断出难题，工作就没法干下去。我接管的一个小区，为了改造供水一户一表，我跑断了腿，找供水公司，找开发商，找业主，眼看就要办成了，却有那么几个业主坚持不改造，而根据《济南市人民政府办公厅关于实施城市自来水户表计量工程的通知》的规定，“坚持用户自愿原则，对不愿进行户表计量改造的用户，仍按原计量方式收取水费。”就这一条，就没法继续。更别说忍受各种无端谩骂和骚扰了。（老张拿出手机，给记者看了2月27日夜晚12点多一业主给他打骚扰电话的记录。）
两点教训：“解决了一户一表，物业问题就解决了一大半”
随着近年来物业纠纷的增多，新建小区暴露的问题已经引起政府部门的重视。而在诸多问题中，水电一户一表改造问题最集中。水电差价无人承担、欠费停电时有发生，老张说，解决了水电一户一表问题，小区物业问题就解决了一大半。
记者：刚才你也提到小区水电的一户一表改造问题，很多小区遇到这个难题。
老张：对，解决物业难题根本就在一户一表，这个问题解决了，小区物业就没有这么多纠纷和问题了。绿化、维修、保洁，这些只要雇人就能干，可水电费问题解决不了，供水供电一断，谁家的日子都没法过了。
记者：一户一表改造既然对小区这么重要，为什么操作起来这么难呢？
老张：这就要问政府了，一户一表改造到底该由谁买单？你见过有谁去买菜还必须自己带着秤？水表是计量工具，老百姓要的服务是拧开水龙头就能用到水，计量是水业集团自己的事儿，为什么要老百姓拿钱呢？变压器也是同样道理，从电网里输送过来的高压电，变压器把它变成了老百姓能够直接使用的低压电，如果说变压器的产权是开发商的，那么供电公司是不是应该给开发商加工费呢？（说着，老张瞪大眼睛，拍起了桌子）
“业主千万别图便宜，便宜没好货，好货不便宜”
物业收费也是小区问题中比较集中的方面，很多业主给我们打来电话，询问他们小区里的物业收费是否合理，而且招投标时，物业费是业主考量物业公司的重要依据。老张对此不以为然，他说不要贪图物业费便宜。
记者：8年物业管理，亏损200万，亏损在哪里了？
老张：今天早上，刚刚接到某小区新物业经理的电话，上个月的水费差价9000多元，跑冒滴漏造成的。我今天就签了发票。这几年，仅付水费差价就10万多元，还有停车费等等，都是我出的。更不要说，小区绿化、暖气改造，都是我动用了全部社会资源，一件件去做，业主不交钱，赔钱也干。但是，这不是长久之计，再干下去恐怕要破产了。
记者：小区居民不是都交物业费吗？
老张：是啊，业主的不成熟也体现在这里，物业费图便宜。可他们没有想到，便宜无好货，好货不便宜。8毛的物业费和3毛5的物业费享受的服务肯定不一样，我是凭良心，收3毛5的钱提供8毛的服务。但是，市场经济下，没有哪个物业公司像我一样干赔本的买卖。
现状：“300多家物业公司，有多少管理者真正熟悉法律法规？”
随着房地产市场的发展，物业公司日渐增多，目前仅济南市就有300多家。2003年国家出台了《物业管理条例》，2007年《物权法》颁布，各地也有一系列与物业相关的政策出台，包括物业收费、一户一表改造等。但是，在老张看来，真正掌握这些法律法规，真正按照这些法律法规去经营的物业公司，少之又少。
记者：从事这个行业你也付出了很多努力，却又说干不下去，你是怎么经营的呢？
老张：我的原则是干什么，像什么，无论什么都得干出个样子。我曾在政府机关从事过20多年的文字工作，法律、财务双学历。我所管理的每个小区的每项工作都有详细的备案。（老张办公室里的橱子里摆满了一个个档案盒，还有一摞摞的档案袋，分门别类装满了各种与物业相关的文件和法律法规复印件）
记者：物业公司只要满足了业主的服务要求不就行了吗，一定要精通相关法律法规吗？
老张：那当然了，守法律，负责任，是我做事的原则。懂得相关法律法规，是任何物业公司都必须做的功课。可你看看全市300多家物业公司，有多少是真正懂得这些法规政策，并按规定办事的。（老张拿出了一份他所管理的小区与新物业公司交接协议书，大到资产、设施、设备的移交，小到花园绿化，都有着明确的权责分配。）你现在随便说一条跟物业相关的法规，我都能给你找到出处。应该是我的责任，我一定负责到底。
症结：“物业问题从根本上说是体制问题”
记者：满腔热情、负责到底、依法办事、赔钱也干，你认为你的情况在整个物业行业是个例还是普遍情况？
老张：显然是个例，如果所有的物业公司都像我一样干到这个程度上，恐怕这个行业就无法维系了。但是，有一点很清楚，物业是个微利行业，这是不可否认的。
记者：那么你后悔选择这个行业吗？
老张：我跟朋友说我上了当，但是我并不后悔干这8年。干物业管理培养了我一个能力，出了任何问题，都能在最短的时间内找到解决问题的最快方法，并赶赴现场灭火。这跟经营其他公司是不一样的，物业经理必须既是决策者又是执行者。
记者：你对物业行业的前景怎么看？
老张：物业问题说到底不是哪个人、哪个公司的问题，从根本上说是体制问题，是从计划经济向市场经济过渡的遗留问题。尽管现如今物业行业存在这样那样的问题，但它毕竟是个新兴行业，需要各方的努力，经营者、消费者，特别是政府部门的指导。随着相关政策的逐渐制定，随着业主的日渐理性和物业管理工作的日趋规范，物业管理必然成为与百姓生活密切相关的服务行业。
本版采写：社区记者 李丽 王帅军
编后：业主、物业、管理者之间总是有太多的矛盾和纠纷，孰是孰非，众说纷纭，老张的困惑与无奈从另一侧面勾画了物业这一新兴行业的特点，也启发了我们从更多的角度看待物业问题。
从今天起，生活日报社区对话将以全新的视角解读物业问题。无论您是物业经理还是普通业主，或者是一个相关政策的制定者或参与者，如果您也想就物业问题发表您的观点，分享您的经历，欢迎拨打生活日报24小时社区新闻随身呼68660097，我们将成为您忠实的倾听者。
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